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也成为了深圳下半年开盘去化率垫底的一个豪宅项目

伪豪宅,不香了。 伪豪宅,不香了。没有悬念,这是一个买房为大的时代,可强大如深圳,现实有时候仍是如此荒诞不经。一方面,我们看到的是当前深圳人的买房迷惑行为——排队两小时,选房两分钟!并且,从下半年的深圳多个豪宅开盘结果上看,对于富豪们来说,一套平平无奇的深圳千万豪宅,四舍五入后应该就跟不用钱一样。8月31日,福田天健天骄开盘,售出八成房源,销售金额超50亿;10月30日,豪宅深业中城开盘,2794人抢192套,均价为13万/㎡,最低门槛价1508万元/套,开盘当天即售罄;11月5日,合正置地大厦推61套住宅,均价约9.26万/㎡,开盘当天售罄;11月14日,宝中项目云玺锦庭开盘,均价10.9万/㎡,去化八成;11月28日,前海豪宅招商领玺456套房源开售,均价10.8万/㎡,前期认筹客户共1306位,同样是开盘当天即售罄;11月30日上午,前海豪宅颐湾府开盘,推367套房,均价10.2万/㎡,开盘仅4个半小时就卖掉322套,去化近九成。……而另一方面,豪宅市场熙熙攘攘,不仅外界满心怀疑,开发商有时也会战战兢兢。为何?因为在浪潮褪去之后,谁在裸泳,一目了然。一、开盘涉嫌捂盘违规操作 实际销售数据成迷10月12日,位于南山西丽的金众麒麟公馆项目开盘,获批预售房源共854套,均价8.85万/㎡(含精装修费用6500元/㎡)。据市场监控数据显示,该项目10月9日启动认筹,认筹金100万,验资200万,前期共认筹500批,开盘于华侨城洲际大酒店进行,摇号选房,当天共去化307套。然而,与开发商对外释放的“65%去化率”不同,实际上,若以预售的共854套房源来算,该项目的实际开盘去化率,仅有35%。(图片来源:项目论坛)以这样的一个开盘去化率,若将此项目列入上述在今年下半年开盘的“豪宅队伍”当中,则确实有些差强人意,也成为了深圳下半年开盘去化率垫底的一个豪宅项目,被其他开盘即售罄的深圳豪宅无情踩在地上摩擦。有业内人士指出,从金众项目的公众号所发出的开盘通稿上看,“共预售854套住宅,主推1/2/4/6栋共508套”的表述,则有变相捂盘的违规操作嫌疑。(图片来源:金众项目公号文章)早在2016年,深圳便已发布并执行《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,其中第七条明确指出,严厉查处房地产市场违法违规行为,包括要求开展房地产开发项目交易秩序整顿,对已取得预售许可的项目,企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源;严禁企业采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。要知道,深圳早前曾对10个区/新区的20个在售楼盘进行突击检查,期间便发现,有一手楼盘项目通过发布虚假售楼数据,试图人为制造销售紧张气氛,影响人心与预期,并且已是市场常见手段。比如有楼盘预售许可证审批的可售房源为910套,开盘当天仅售出约140套,不足2成,而对外宣传却为“开盘当天,2小时劲销9成”,水分极大,存在虚假宣传、捂盘等违法违规行为。如此操作,与此次金众项目的开盘推广口径极为相似。不仅如此,据了解,有媒体通过深圳房地产信息系统查询到,开盘过去两个月后,金众项目推出的6栋共854套产品中,截至12月7日,备案的仅有92套房源,销售数据再次成迷。(图片来源:市规土委官网)二、豪宅含金量受质疑 开盘价格涉嫌捆绑装修费用实际上,吹嘘去化率并不可怕,“豪宅”被鉴伪才最尴尬。说回项目。金众西丽项目产品为100-177平米的纯大户型,开盘总价最低771万,复式户型总价将近4000万。9月25日晚间,项目开发商通过其公众号发布辟谣声明,声明内容称,项目收取喝茶费可提前选房等信息为不实言论和虚假信息。换句话说,此次开盘“没有中间商赚差价(喝茶费)”。但也有网友在看完房后直接表示:忽悠你的,何止是中介中间商。(图片来源:项目论坛)记者查询了解到,不少网友对金众项目所谓“豪宅”的质疑,主要包括以下几个方面:第一,项目紧邻深圳野生动物园西侧,有网友戏称,项目东边单元的业主将来需要担心的是,动物园难免会产生特殊气味,会对周边生活环境造成一定程度上的影响。同时,由于动物园及景点的因素,周末及节假日来往车辆和人员较多,也会给居住环境造成一定程度的不良影响,片区内容易堵车已是一大问题。值得关注的是,早在2016年甚至更早,深圳就已传出该动物园可能搬离西丽的消息,但至今并未有正式文件出台,早年传闻也没有了下文不了了之。第二,在项目的学区配套方面,学区内小学为大磡小学和平山小学,中学为深圳市大学城丽湖实验学校。据了解,目前大磡小学已经被南二外集团所收购,接下来,南二外集团将正式全权管理大磡小学一切教学事务。尽管大磡小学将从一个“村校”升级为“名校”,但会否是换汤不换药,教学质量能否真正上去,大部分人依旧是持怀疑态度。第三,项目户型大,而定价偏高,因此购房总价门槛也高出不少,相对于如深业中城、招商领玺等让人“买到即赚到”的豪宅产品来说,金众项目在价格上并不具有让深圳富豪们“扎堆抢房”的吸引力。第四,也有意向购房者提出疑问,金众项目备案均价8.2万/㎡,另加6500元装修费,整体8.85万/㎡的均价,是否已涉嫌捆绑销售的严重违规行为。实际上,近些年随着限价调控措施的出台,有关部门对新楼盘价格予以限制,价格过高则不予备案,限价市场上也有不少楼盘采取捆绑装修费等形式来弥补损失。对此类现象,律师认为,购房者在购房后是否需要再次进行精装修是购房者自己的事情,与开发商无关,至于装修标准,更是购房者根据自身的经济负担能力和偏好由自己决定,开发商若硬性规定购房者必须支付所谓精装费,无疑是利用行业的优势地位所实施的捆绑销售行为。这届深圳买房人实在“太南了”,不仅要买得起豪宅,还得学会辨别真假豪宅。当然,金众项目自然也有受到一部分人的欢迎,也不是毫无道理。根据项目官网公布信息显示,项目占地约3.4万平方米,总建面约14.9万平方米,由6栋高层住宅、2栋办公楼、底商以及一所六班幼儿园组成,项目容积率仅3.18,如此低密度在深圳新房项目中可以说是难得,非常适合养老。三、盘点开发商金众前期开发项目高端住宅、豪宅均屡遭业主维权麒麟公馆的开发商为金众地产,不算出名,至少不是聚光灯下的网红开发商。公开资料显示,金众地产是深圳市建工集团旗下的子公司,建工集团诞生于1964年,1988年成立地产开发部;1995年完成股份制改造,组成深圳市金众股份有限公司,2009年更名为深圳市建工集团股份有限公司。从开发商官网可以看到,金众地产近年来开发过的名片项目,主要包括有位于大鹏的金众云山栖项目,位于光明的光明大第项目,名气最大的,则应该是广州的金众西关海项目。然而资料显示,2014年9月,中信地产以21亿元总价挂牌转让西关海项目,新买家为深圳建工集团,并且直到2015年11月才正式亮相,随后,西关海对外宣传的项目名也从“中信西关海”悄然变为“金众西关海”。换句话说,该豪宅属于金众直接收购买来的项目,而非开发商一手打造的“亲生”豪宅。(图片来源:南都报道)4年过后,该豪宅项目再生事端。今年10月份,在入住了小区一年后,金众西关海小区的多名业主接到开发商发来的通知,称业主所购买的房产面积存在差异,房屋面积超出6-10平方米不等,且要求业主补交面积差价,按照业主购买时的价格,每户需要一次性补交房款30万-60万元不等。对此,有业主质疑开发商私自更改建设图纸,也有业主因为难以承受高额的差价,要求退房,但被开发商拒绝。(图片来源:金众地产官网)值得关注的,还有该开发商开发过的位于光明的光明大第项目,一期2013年开盘,由9栋高层和80套别墅组成,同样是一个“高端住宅”。2016年据深圳新闻网报道,该项目别墅涉嫌虚假宣传,80户业主投诉1年仍无果。该项目别墅业主称,业主们到了收楼时才发现,开发商销售时宣传的、承诺的全部与实际不同。不仅承诺的地下两层赠送没有,就连最基本的生活配套楼梯都没有。为此,80户别墅业主多次找开发商协商,但开发商却置之不理,至媒体曝光后依旧没给出圆满的答复。(图片来源:深圳新闻网报道)(图片来源:南都报道)而到了2018年5月,据南方都市报报道,光明大第高层区和别墅区两部分业主互相举报对方违建。有业主对南都记者表示,开发商在宣传期间做出了“赠送面积”的承诺,赠送额度达30%- 40%。具体说,高层赠送的是楼栋间的连接空间,别墅赠送的是架空层和到车库的直通电梯。然而,这一承诺最终并没完全兑现。南都记者联系到光明大第的项目开发商—深圳市金城光明房地产有限公司,了解“赠送面积”属违建等情况。开发商方面择回复称,因项目已开发完毕、业主已入伙,对采访函所提问题并不知情。“开发商甩起锅来,能有多拼命?”“我不知道,我没有,别瞎说……” 房贷利率"换锚" 深圳首套房百万贷款月供增约3元楼盘查询 |买房推荐 |易眼看房 |163探房记 |易眼看城 |地产一线房产深圳站