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如今张家港楼市已经与苏州市场出现分化

(原标题:松绑疑云下楼市分化加剧 三四线市场隐现“阶段性衰退”) 三天内,两个城市,两则楼市调控信息引发舆论关注。12月10日,江苏张家港传出消息称,不满2年的房产可以正常过户,当地执行两年多的“限售令”已经取消。就在消息迅速发酵时,张家港市房产交易中心的工作人员于次日向媒体表示,已经停止上述操作,并恢复原来的过户政策。12月11日,长沙市发改委发文,对商品房价格的构成进行规范,并将商品房的平均利润率限定在6%-8%。消息再度引起舆论关注。12月12日早间,长沙市发改委回应称,这是长沙2017年新政有效期满后的延续,且仅适用于成本法监制商品住房。在这两则消息背后,是房地产市场愈加分化的现实。多家机构的统计显示,与一二线城市相对不错的基本面相比,部分三四线市场正举步维艰。11月72次政策调整据中原地产的统计,2019年1-11月,各地出台的房地产调控政策达554次,比2018年同期增加了30%,频率为历史最高。其中,仅11月就有72次政策调整。11月29日,佛山出台新政,强调在佛山工作的本科以上学历人才可购买一套住房,被认定的相关“优粤佛山卡”人才,更可直接购买两套。11月末,天府新区成都管委会发布新政,强调直管区招商引资企业(机构)员工、行政企事业单位员工、引进(推荐)人才三类人员,购买直管区范围内的住房不受户籍、社保缴纳时限的限制。12月4日,郑州住房公积金管理中心发布公告称,将郑州市住房公积金贷款额度由60万元提高至80万元。中原地产首席分析师张大伟指出,今年的楼市政策一直是双向调控,既有放松,又有收紧。但近期来看,市场的下行压力不可忽视。上海易居研究院发布的数据显示,2019年1-11月,40城住宅成交面积同比微增1%。但这种成绩更多来自于房企的以价换量,对于此后的市场走势,该机构认为,虽然年末房企推盘量可能大幅增加,但成交量难以明显增长,明年年初成交量可能进一步下降。受楼市冷淡的影响,今年以来,房企拿地面积和金额都不及去年同期。多数城市的土地溢价率偏低,流拍、流标数量较高。北京某大型房企相关负责人透露,很多三四线城市已经暗中对调控进行了松绑,比如在拿地中给予优惠,预售价格管制有所放松,政策执行不甚严厉等等。太平洋证券指出,从成交量上来看,2019年或将是新房市场的历史大顶,后面几年量跌价稳将是大势所趋。未来新房需求将从每年17亿-18亿平方米,向每年11亿-12亿平方米左右的中枢水平缓慢回归。在近期的“第七届凤凰网全球华人不动产盛典”上,中国房地产业协会会长冯俊也表示,经过近二十年的高速发展,住房极度短缺已经成为过去式,今后不太可能继续保持高速增长。部分三四线市场被透支与成交量的冲高回落类似,市场分化的趋势越发显现。全国房地产商会联盟主席顾云昌将我国城市化进程分为两个阶段,在第一阶段,人口从农村向城市流动,房地产市场表现为同冷同热,调整步伐相对一致;在第二阶段,人口从中小城市向大城市流动,房地产市场表现为城市和区域的分化,即使同一区域内的不同城市,楼市走向也可能截然相反。他认为,当前我国正处在城市化的第二阶段。因此,过去“一刀切式”的调控政策不再适用,“一城一策”,乃至“一区一策”是主要的指导思想。以张家港为例,作为隶属于江苏苏州的县级市,如今张家港楼市已经与苏州市场出现分化。2017年8月,张家港出台“限售令”,是苏州第一个启动限售政策的城市。当年,张家港楼市炙手可热,不仅土地价格连创新高,住宅成交量也达到276万平方米,住宅均价首次破万。“限售令”立竿见影。根据上海易居研究院的数据,2018年,在市场供应量明显增加的背景下,张家港的住宅成交量同比减少18%,市场呈现供大于求的态势。2019年1-11月,张家港住宅成交量仅为164万平方米,同比下跌29%。张家港也成为今年苏州县级市里唯一个成交量同比下滑的城市。“2019年上半年苏州市区市场热度完全没有蔓延到张家港。”上述机构总结。与张家港试图松绑调控相比,今年苏州已经两次升级调控政策。在土地市场,2019年前11月张家港成交的30宗各类涉宅地块中,只有3宗为溢价成交,其余均为底价成交。上海易居研究院指出,近几年,张家港市区商品住宅成交的套均面积持续稳定在144平方米左右,可见张家港不是外来投资投机活跃的市场,而是一个本地居民内生需求主导的改善型市场。所以,“这两年张家港市场成交量的下行,未必是限售所致,更大的原因是其作为县级城市需求局限性所带来”。该机构认为,从市场表现低迷的角度,张家港取消限售政策在情理之中,但无论取消还是恢复,对市场的实际影响并不大。前述房企人士表示,过去两年来,很多三四线市场被透支,如今正进入一个阶段性的衰退期。太平洋证券也指出,过去三四年新房成交连年超预期,除了棚改货币化的催化剂作用外,成交主力其实是透支的未来的城镇化需求(县城迁徙到地级市,地级市迁徙到省会城市,老城区迁徙到新城区)。对于这些区域,还需一定时间进行“休养生息”。 好消息!海口买二手房可微信申报网上缴税房产首页 |买房推荐 |楼盘查询 |看房团 |直通车房产海南站